Кто на сайте

Сейчас 4 гостей и ни одного зарегистрированного пользователя на сайте

Рынок офисной недвижимости Москвы в 2014 году

Рынок офисной недвижимости Москвы в 2014 году2014 год станет рекордным по объемам ввода нового строительства за последние 5 лет. Аналитики подвели итоги III квартала 2014 года на рынке офисной недвижимости Москвы.

По оценке аналитиков компании ILM в III квартале 2014 года общий объем предложения качественных офисных площадей Москвы достиг 16,5 млн кв. м. Наибольшее предложение свободных помещений наблюдается в объектах класса А, где показатель достиг 24,5%, что превышает уровень кризисных значений 2008 – 2009 гг.

В III квартале 2014 года на рынок офисной недвижимости Москвы вышло 452 000 кв. м офисных площадей. За девять месяцев 2014 г. суммарно было введено 966 000 кв. м, что превышает объем нового строительства за аналогичный период 2013 года более чем в два раза. При этом, по оценке экспертов компании Est-a-Tet, из всех сданных за девять месяцев текущего года около 500 000 кв. м офисной недвижимости приходятся на помещения класса B, причем примерно половина от этого объема введена в III квартале. По предварительной оценке аналитиков ILM, по итогам 2014 года общий объем введенных в эксплуатацию офисных центров класса B составит не менее 700 000 кв. м. В последние три месяца года будет сдано еще порядка 250 000 кв. м.

Исследование экспертов показывает, что в III квартале 2014 года наибольшее значение чистого поглощения, которое демонстрирует изменение занимаемых арендаторами офисных площадей за определенный период, по-прежнему сохраняется в объектах класса А, где этот показатель равен 278 000 кв. м, что составляет 52% от общего объема поглощения. Также увеличилось значение чистого поглощения в объектах класса В+ до 228 000 кв. м по состоянию на конец сентября. Все это свидетельствует о том, что максимальным спросом продолжают пользоваться высококачественные помещения. При этом эксперты отмечают тенденцию к снижению арендных ставок, особенно при аренде небольшого помещения под офис. Это снижение, начавшееся в 2013 году, продолжается и в III квартале 2014 года.

Снижению ставок способствовало и увеличение доли вакантных площадей. К концу III квартала 2014 года этот показатель составил 11%. С начала текущего года он вырос на 3 процентных пункта.

В объектах класса В+, по итогам сентября средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в долларовом эквиваленте за три квартала снизилась на 3%, с $525 до $510 за кв. м в год. Средняя запрашиваемая базовая ставка аренды для помещений класса Б- в долларовом эквиваленте по итогам 3 квартала 2014 г. находится на уровне $400 за кв. м в год. По сравнению с предыдущим кварталом ставка снизилась на 9%. По данным экспертов средневзвешенная долларовая ставка в классе B в III квартале снизилась с 460 до 440 долларов за кв. м/год, таким образом снижение составило 4,3%.

А вот рублевые ставки выросли. Аналитики инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet сообщают, что по итогам III квартала 2014 года средняя ставка аренды в бизнес-центрах класса B составила 17,3 000 руб. за кв. м в год. Этот показатель на 11,6% выше зафиксированного в предыдущем отчетном периоде. Основной причиной столь существенного роста рублевых ставок стало стремительное увеличение курсов иностранных валют. В период с начала июля до конца сентября американский доллар подорожал на 16,4%, а евро – на 8,2%.

Но в целом показатели снижаются. Эксперты ILM, анализируя динамику средней ставки за девять месяцев, говорят, что показатель снизился на 12%. Большинство собственников объектов класса В– заявляют коммерческие условия в рублях, поэтому в пересчете на российскую валюту рост средней стоимости аренды, по сравнению с объектами других классов, был незначительным, а именно 6%. Таким образом, на конец сентября средняя запрашиваемая ставка аренды для данного класса составила 15 700 руб. за кв. м в год.

Отрицательная динамика валютных ставок стала следствием существенного увеличения объема предложения.

В III квартале 2014 года продолжается увеличение количества сделок, в рамках которых арендатор остается в занимаемом помещении, но на более привлекательных условиях. На фоне нестабильности, как в российской, так и в мировой экономике, многие арендаторы отдают предпочтение продлению договоров в текущем здании, стремясь сократить расходы на аренду и пересмотреть коммерческие условия.

Индекс ценовых ожиданий собственников (REI ILM), который отражает ожидания собственников в отношении роста арендных ставок в текущий период по сравнению с предыдущим периодом остается достаточно низким. Такая тенденция началась еще в октябре прошлого года, индекс так и не пересек границы в 50 пунктов, которая является критической. Во II квартале в объектах класса А большая часть арендодателей продолжает придерживаться позиции по снижению арендных ставок, и индекс опускается до 42%.

В классе В+ ситуация обратная, к июлю 2014 года индекс демонстрирует рост, большинство собственников повышают ставки в связи с увеличением налога на имущество, который теперь рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта. И наконец, в III квартале 2014 года показатель индекса ожидания арендных ставок для класса А и В+ показывает схожую динамику. Собственники начинают корректировать ставки в сторону снижения, и индекс демонстрирует резкий спад, достигая минимальных значений, 35 пунктов для класса А, и 28 пункта для класса В+.